Análisis de Inversión Inmobiliaria

Simulador técnico de rentabilidad, apalancamiento y fiscalidad

Escenario A: Adquisición con Financiación Bancaria

Análisis basado en hipoteca y amortización francesa.

1. Estructura de Compra e Hipoteca

Precio del Inmueble (€): Gastos de Formalización (ITP, etc.) (€): % Entrada (Capital Propio): Tipo de Interés Nominal (TIN) %: Plazo de la Operación (Años):

2. Ingresos y Gastos del Alquiler

Renta Mensual Estimada (€): Gastos Operativos Anuales (IBI, etc.) (€): Provisión por Vacancia / Mantenimiento %: Tramo de IRPF aplicable %:

Escenario B: Adquisición mediante Fondos Propios

Modelo de inversión comprando el piso 100% al contado (sin banco).

Precio del Inmueble (€): Gastos de Formalización (€):

Renta Mensual Estimada (€): Gastos Operativos Anuales (€):

Nomenclatura y Abreviaturas

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Impuesto que pagas al Estado al comprar una vivienda de segunda mano. Varía según tu comunidad autónoma.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Tasa anual que se paga al ayuntamiento por ser propietario del piso.

TIN (Tipo de Interés Nominal): Es el porcentaje fijo y limpio que el banco te cobra cada año por prestarte el dinero para la hipoteca.

IRPF (Impuesto sobre la Renta): El porcentaje de impuestos que le pagas a Hacienda en tu Declaración de la Renta por los beneficios que te da el alquiler.

Apalancamiento: Usar dinero prestado (hipoteca) para comprar un piso. Aumenta el riesgo, pero te permite comprar inmuebles más caros poniendo menos ahorros.

ROE (Return on Equity / Rentabilidad Financiera): La métrica más importante. Es el porcentaje de rentabilidad calculado ÚNICAMENTE sobre el dinero que ha salido de tu bolsillo (tu entrada y tus gastos), no sobre el valor total del piso.

Sistema Francés: El sistema matemático que usan los bancos en España, donde pagas la misma cuota todos los meses durante todos los años de la hipoteca.

Vacancia: Los meses que el piso se queda vacío (sin inquilino). Es vital guardar un pequeño % mensual para cubrir esos meses y las posibles reparaciones.