Simulador técnico de rentabilidad, apalancamiento y fiscalidad
Análisis basado en hipoteca y amortización francesa.
*Atención: Sumar las rentas del alquiler a tu salario podría hacerte saltar al siguiente tramo de IRPF. (Ver consultoría gratuita abajo).
Adquisición del activo al contado sin recurso a deuda.
Calcula la rentabilidad real sumando tus beneficios mensuales más la venta final del inmueble.
Automatizado: Aplicado por tramos progresivos estatales (19% al 28%) sobre la plusvalía real en los resultados.
Selecciona una ciudad para ver sus métricas clave y compárala con otras alternativas de inversión. *Los datos macroeconómicos son estimaciones referenciales del mercado.
Posicionamiento del mercado. El cuadrante ideal es arriba a la izquierda (Alta rentabilidad con riesgo controlado).
Eje Vertical (Rentabilidad Bruta Media): Ingreso anual estimado de alquiler dividido entre el precio de compra, antes de gastos e impuestos. (Basado en estimaciones de portales inmobiliarios).
Eje Horizontal (Nivel de Riesgo 1-10): Índice propio. Evalúa la volatilidad del mercado, seguridad frente a impagos/okupación y facilidad de reventa (liquidez). Un '1' es un activo refugio premium; un '10' es alta especulación.
Respuestas claras y directas a las dudas más comunes sobre inversión inmobiliaria.
Depende de tu estrategia, pero matemáticamente la hipoteca (apalancamiento) suele disparar tu rentabilidad. Imagina que compras un piso de 100.000€. Si lo pagas al contado y te da 5.000€ limpios al año, tu rentabilidad es del 5%. Pero si el banco te presta 80.000€ y tú solo pones 20.000€ de tu bolsillo, esos mismos 5.000€ de alquiler (menos la cuota del banco) te darán un rendimiento mucho mayor sobre tus 20.000€. A esto se le llama "deuda buena", siempre que el alquiler cubra cómodamente la hipoteca.
El ROI (Return on Investment) mide lo bueno que es el piso por sí solo. Calcula la rentabilidad sobre el precio total de la vivienda. En cambio, el ROE (Return on Equity) mide lo bueno que eres tú gestionando tu dinero. Calcula la rentabilidad solo sobre los ahorros que tú has sacado de tu bolsillo (la entrada más los gastos). Si usas hipoteca, el ROE siempre será más alto que el ROI.
El flujo de caja es la "gasolina" de tu inversión. Es el dinero real, constante y sonante que te sobra a final de mes después de cobrar el alquiler y haber pagado al banco, la comunidad, los seguros, el IBI y los impuestos. Si tu flujo de caja es positivo, el piso se paga solo y te genera ingresos pasivos. Si es negativo, el piso te está costando dinero todos los meses mantenerlo.
La vacancia no es solo el tiempo que tardas en encontrar un inquilino. También incluye los "meses vacíos" inevitables: cuando un inquilino se va y tienes que pintar el piso, arreglar un electrodoméstico o cambiar muebles antes de que entre el siguiente. Poner un 5% de vacancia (medio mes al año) en la calculadora te asegura que tus números sean realistas y a prueba de imprevistos.
Los bancos en España suelen financiar hasta el 80% del valor de compra, lo que significa que tú debes tener ahorrado el 20% de entrada. Pero a eso hay que sumarle un 10% - 12% extra para gastos de formalización. Estos incluyen el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que varía según tu Comunidad Autónoma), los honorarios de la notaría, la inscripción en el Registro de la Propiedad y, si la usas, la comisión de la inmobiliaria o Personal Shopper.
No, afortunadamente no. Mientras mantengas la vivienda, la plusvalía (el aumento de valor en el mercado) es un dinero "fantasma". Hacienda no te cobra impuestos porque tu piso valga más que ayer. Solo tendrás que ajustar cuentas con Hacienda el día que vayas al notario a vender el piso. En ese momento, se calculará tu ganancia patrimonial y se te aplicará el IRPF del Ahorro, algo que nuestra pestaña de "Cálculo de TIR" ya automatiza por ti.
Capital Propio (Equity): Suma de la entrada y los gastos de formalización.
ROE (Return on Equity): Rentabilidad neta anual sobre el Capital Propio aportado.
ROI (Return on Investment): Rentabilidad neta sobre la inversión total (precio + gastos).
Cash Flow (Flujo de Caja): Liquidez neta mensual tras todos los gastos e impuestos.
LTV (Loan to Value): Porcentaje del valor del inmueble financiado por el banco.
Amortización Francesa: Sistema de cuotas constantes (más intereses al principio).
TIR (Tasa Interna de Retorno): Rentabilidad media anual sumando los alquileres y la venta.
Plusvalía: Aumento del valor de mercado del inmueble con el paso del tiempo.
TIN (Tipo de Interés Nominal): Interés que cobra el banco por el préstamo.
TAE (Tasa Anual Equivalente): Coste real de la hipoteca incluyendo comisiones.
ITP: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Vacancia: Tiempo estimado que el inmueble permanece sin inquilino.
Si necesitas aclarar conceptos sobre el rendimiento neto de tu simulación, evaluar el impacto de un posible cambio en tu tramo de IRPF o resolver cualquier otra cuestión técnica, completa tus datos y nos pondremos en contacto contigo.